Registro aéreo – CL Imigrantes 3, São Bernardo do Campo • Foto original © Catena & Castro Real Estate
São Bernardo do Campo: Polo Logístico Consolidado e em Aceleração
São Bernardo do Campo consolidou-se como um dos principais hubs logísticos do estado de São Paulo. Inserida entre as rodovias Anchieta, Imigrantes e o Rodoanel, a cidade conecta com eficiência o Porto de Santos, a capital paulista e os grandes centros consumidores do Sudeste.
Em 2026, o município apresenta um cenário maduro: infraestrutura viária consolidada, parque industrial ativo, disponibilidade de mão de obra qualificada e forte presença de operadores logísticos, e-commerces e indústrias de transformação. O resultado é um ambiente operacional eficiente, com menor fricção logística e alto nível de absorção de ativos.
Por que Operar em São Bernardo do Campo
- Conexão imediata com os principais corredores logísticos do estado (SP-150, SP-160 e Rodoanel)
- Acesso rápido ao Porto de Santos e aos aeroportos de Cumbica e Congonhas
- Redução real de custos de transporte e eficiência no last mile
- Mão de obra qualificada disponível no ABC e Grande São Paulo
- Apoio municipal e ambiente favorável ao setor industrial e logístico
- Alta concentração de condomínios logísticos modernos, modulares e com padrão internacional
Estrutura dos Empreendimentos no Eixo Imigrantes
Os condomínios logísticos localizados ao longo da Rodovia dos Imigrantes, incluindo o CL Imigrantes 4 e os empreendimentos planejados do CL Imigrantes 1 ao 6, foram concebidos para atender operações de média e grande escala, com flexibilidade de layout e capacidade de adaptação para projetos BTS.
A combinação entre módulos flexíveis, infraestrutura técnica robusta e localização estratégica faz desse eixo um dos mais disputados do ABC.
Especificações Técnicas Comuns
- Módulos a partir de 2.000 m², com possibilidade de junção até grandes áreas contínuas
- Pé-direito livre de 12 metros
- Piso industrial nivelado a laser com capacidade de 6 t/m²
- Docas equipadas com niveladoras hidráulicas e cobertura
- Sistema de combate a incêndio com sprinklers ESFR (categoria J4)
- Cobertura termoacústica e ventilação natural
- Iluminação LED e áreas administrativas prontas para ocupação
- Pátio amplo para manobra de carretas e estacionamento de veículos leves
- Segurança perimetral, portaria 24h e sistema de CFTV
Movimentos do Mercado
Vacância historicamente baixa mantém pressão sobre preços e acelera pré-locações
Em 2026, o mercado de galpões logísticos em São Bernardo do Campo opera com taxa de vacância estruturalmente baixa, girando abaixo de 4%. A localização estratégica no eixo Imigrantes–Anchieta–Rodoanel segue sendo um dos principais vetores de decisão para empresas que precisam de previsibilidade logística e acesso rápido ao Porto de Santos.
A demanda por módulos entre 2.000 m² e 12.000 m² permanece aquecida, impulsionada por operadores de e-commerce, logística farmacêutica, alimentos, autopeças e centros de última milha. Ativos com especificações técnicas completas continuam sendo absorvidos rapidamente, muitos deles ainda em fase de desenvolvimento ou pré-lançamento.
A escassez de terrenos bem localizados e a limitação de oferta de galpões prontos reforçam o crescimento de projetos BTS e operações de pré-reserva. Nesse cenário, São Bernardo do Campo mantém posição de destaque no ABC como um dos mercados mais resilientes e disputados do estado.
Atualizado em janeiro de 2026 – Catena & Castro Real Estate
